文/乐居财经 严明会

物业费降价风暴席卷范围愈发广泛，物业公司主动撤盘公告一封接一封。干了大半年，物业公司是盈还是亏？

八月眼看将进入下旬，2025年中期“大考交卷”在即，据乐居财经《物业K线》统计，目前已有8家上市物企披露了2025年中期业绩预告。变脸亏损、扭亏为盈、强劲增长、大幅下滑，悲欢两不同。

8月18日午间，合景悠活(03913.HK)发布盈利警告，预期截至2025年6月30日止六个月将录得亏损净额不多于约2.80亿元，而截至2024年6月30日止六个月则为利润净额约6990万元。

业绩预亏，合景悠活给出了3点原因：

就贸易应收款项作出不多于2.38亿元的减值拨备；

集团递延税项资产减少导致本期间扣除所得税开支不多于1.33亿元；

就以及商誉及物业、厂房及设备作出不多于1.14亿元的减值。

具体来看，对于贸易应收款减值，合景悠活解释称，主要是国内房地产行业持续低迷，包括需求转弱及房价面临下行压力，市场环境出现大变化为整体业务环境带来挑战，导致收回结欠集团的贸易应收款项速度放缓。

宏观经济环境持续受压，导致贸易应收款项减值拨备持续增加。对于未来不大可能产生足够的应课税利润的若干附属公司，合景悠活削减了其递延税项资产的账面值。

而激烈的市场竞争中，合景悠活过往期间收购的一些附属公司，出现若干合同未能续签，与此同时新客户群扩展亦未达预期，而用于提升服务质量的成本增加，使得这些附属公司收入和经营利润下降。

这些其实也是整个行业当前面临的问题，而有些同行已经刮骨疗伤多次了。

先行一步的雅生活服务（03319.HK），已经趟过深水区。其预计今年上半年归母净利润约3亿元-4亿元，而去年同期则亏损16.3亿元，实现扭亏为盈。

对于盈利的改善，雅生活服务表示，其在2024年同期大幅计提关联方贸易应收款的减值拨备后，开始通过采取修订合同信用条款、主动调整业务模式、积极寻找工抵资产、提起诉讼等方式，有效控制关联方及房地产企业相关业务往来的应收款余额。

同时，聚焦经营利润及经营现金流，严格控制房地产相关类的外延增值服务，并对物业管理及城市服务类的项目结构进行优化，预计经营性现金流相比2024年同期有所改善。

金科服务、佳源服务也释放了积极信号。

金科服务也预计实现扭亏为盈，其预期今年上半年盈利在0至1亿元之间，而去年同期亏损1.94亿元。其解释，这主要是因为对关联地产应收款减值拨备大幅减少，以及加强风险管控后贸易应收款项及其他应收款项的信用减值减少。

佳源服务预计今年上半年录得利润约1.2亿至1.5亿元，而去年同期利润约6320万元，同比录得显著增长。而原因，则是2025年5月15日订立的强制执行调解协议，其录得与向当时最终控股股东提供未经授权担保相关的减值拨备拨回约1.09亿元。

A股资本市场上的南都物业及珠江股份，则均实现净利润的快速增长，但扣除非经常性损益后的净利润表现平平。

数据显示，南都物业预计2025上半年实现归属于母公司所有者的净利润为1亿元~1.5亿元，同比增长387.02%到630.52%。

预增原因主要是对安邦护卫的股权投资采用公允价值计量，本期公允价值变动损益为7818.55万元，增加净利润5863.91万元，而上年同期该损益为负值，导致本期净利润同比大幅增加。

珠江股份预计2025上半年实现扭亏为盈，归属上市公司股东净利润为1550万元至2250万元。这主要系上半年以来随着A股市场回暖，公司持有的股票资产二级市场股价上涨。

但在更能反映核心业务实际盈利能力的扣除非经常性损益的净利润方面，两家公司均呈现下降态势。

南都物业预计扣除非经常性损益的净利润为4500万元至6000万元，较上年同期减少16.44%到增加11.41%。

珠江股份预计2025上半年扣除非经常性损益后的净利润为700万元至1050万元，而2024年同期的扣除非经常性损益后的净利润为2225.89万元。

另外，祈福生活服务也靠“炒银”赚了。其未经审核综合纯利及股东应佔未经审核综合纯利与2024年同期比较，预期录得超过35%的增幅。

国家队物企代表京城佳业，预期录得集团除税前盈利介乎3110万元至3730万元，较2024年同期约6220万元减少40%至50%。

净利润大幅预减，京城佳业在公告中给出了两点解释：

一是为获取市场份额，集团在物业管理项目的前期及质量维护投入加大；二是受当前市场需求变化及行业周期性调整影响，箱式房租赁单价呈现显著下降趋势，根据国际会计准则理事会颁布的国际财务报告准则会计准则相关规定，集团就集团持有的该等箱式房设备确认减值亏损。

而退市的华发物业服务，此前召开的半年度工作总结会披露，其2025年上半年实现经营业绩的逆势增长，营业收入同比提升13%，净利润同比增幅达19%，客户满意度同比大幅提升，全方位完成上半年经营指标。

从已披露2025年上半年业绩预告的物企来看，关联地产影响的阵痛仍在持续，但部分已经停止“恶化”甚至转好了。

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